Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir? Kirayı Mahkeme Belirleyebilir mi?
“Kira çok düşük kaldı ne yapabilirim?”, “Kiraya ne kadar zam yapılabilir?”, “Ev sahibi kirayı mahkemede artırabilir mi?” veya “Kiracı kira bedelini düşürmek için dava açabilir mi?” gibi sorular son yıllarda en çok araştırılan kira hukuku konularından biridir.
Türk hukukunda bu durum için “kira bedelinin tespiti davası” adı verilen bir dava türü bulunmaktadır. Bu dava sayesinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi mümkündür.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açılabilmesi İçin Şartlar
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
Kira sözleşmesi bulunmadan bir kişiye karşı kira bedelinin tespiti davası açılması mümkün değildir.
Ayrıca davayı açan kişinin hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yarar, dava açan kişinin kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinde bir çıkarının olması anlamına gelir.
Örneğin:
Kira sözleşmesinde artış yapılacağı yazılı olduğu halde artış oranı açıkça belirlenmemişse, taraflar arasında anlaşmazlık doğabilir. Böyle bir durumda hem kiracı hem de ev sahibi kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?
Kira bedelinin tespiti davasını hem kiracı hem de ev sahibi açabilir.
- Ev sahibi, kira bedelinin piyasa değerine göre düşük kaldığını düşünüyorsa kiranın artırılması için dava açabilir.
- Kiracı, kira bedelinin yüksek olduğunu düşünüyorsa kiranın düşürülmesi için dava açabilir.
Taşınmazın birden fazla sahibi olması halinde de bazı kurallar vardır:
- Paylı mülkiyette, her paydaş kendi payı oranında dava açabilir.
- Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyette, tüm ortakların birlikte dava açması gerekir. Ancak bir ortak dava açtıktan sonra diğer ortaklar da davaya katılarak onay verebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Dava genellikle şu yerlerde açılabilir:
- Davalının yerleşim yerinde
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerde
Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirlenen yer mahkemesi de yetkili olabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Taraflar kira artışı konusunda anlaşmışsa, artış TÜFE oranını geçmemek şartıyla uygulanır.
Ancak taraflar arasında kira artışı konusunda bir anlaşma yoksa, her yeni kira döneminde kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Bu durumda mahkeme;
- TÜFE oranını
- Kiralanan taşınmazın özelliklerini
- Bölgedeki emsal kira bedellerini
dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı
Kira hukukunda çok önemli bir kural da 5 yıl kuralıdır.
Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun sürmüşse veya 5 yıldan sonra yenilenmişse, mahkeme kira bedelini belirlerken TÜFE oranı ile sınırlı kalmak zorunda değildir.
Bu durumda hâkim;
- TÜFE oranını
- Emsal kira bedellerini
- Taşınmazın durumunu
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini serbest şekilde belirleyebilir.
Örneğin:
01.01.2023 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde 5 yıllık süre 01.01.2028 tarihinde dolacaktır. Bu tarihten itibaren kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılması mümkündür.
Sonuç
Kira bedeli ile ilgili anlaşmazlıklarda hem kiracının hem de ev sahibinin mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteme hakkı vardır.
Ancak kira tespit davalarında sözleşme tarihi, kira artış şartları, emsal kira bedelleri ve 5 yıllık süre gibi birçok hukuki detay büyük önem taşır. Bu nedenle böyle bir dava açmadan önce kira hukuku konusunda bir avukattan hukuki destek alınması hak kayıplarının önüne geçecektir.
